В первом полугодии нынешнего года цена жилья на первичном рынке Петербурга подросла почти на 4,8%. Спрос и предложение постепенно смещаются за пределы Кольцевой автодороги. Эксперты прогнозируют снижение объемов строящегося жилья, но говорят, что цены будут расти в пределах инфляции.
По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», на начало июля средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербурга составила 80 тыс. руб. Быстрее всего жилье росло в цене первые три месяца нынешнего года, после чего тенденция увеличения стоимости немного замедлилась.
Элита в дефиците
Цена на жилье в новостройках Петербурга росла неравномерно. Рекордсменом стал Василеостровский район, стоимость недвижимости в котором увеличилась более чем на 22%. На втором месте – Петроградский район, квартиры в котором «поднялись» на 15%.
Почти на столько же подросли цены и в Красногвардейском районе, который из-за своей плохой транспортной доступности считается одним из самых дешевых в городе. К тому же в этом районе нет проектов комплексного освоения территорий (КОТ), которые существенно сбивают цены на первичное жилье в остальных частях города.
Что касается Василеостровского и Петроградского районов, то там по большей части строят элитную недвижимость и жилье бизнес-класса – по оценкам экспертов, этот сегмент дорожает быстрее всего. Как пояснила директор управления аналитического маркетинга холдинга RBI Вера Сережина, почти четверть квартир в таких домах раскупают на начальной стадии строительства. По ее словам, в Петербурге есть дефицит предложения элитного жилья – ежегодно в городе продается 140-150 тыс. кв. м элитной недвижимости. Хотя за шесть месяцев нынешнего года на рынок вышли лишь два проекта площадью 25 тыс. кв. м.
Как отмечает руководитель компании «Л1» Павел Андреев, за минувшие полгода объемы продаж строящегося жилья классов «бизнес» и «элит» в среднем увеличились на 9%, а по некоторым объектам – и до 15%.
Почти на 10% подорожали новостройки Калининского, Фрунзенского, Курортного и Петродворцового районов. Аутсайдером стал Московский район – за минувшие полгода жилье там подорожало лишь на 1,7%.
Самое дорогое жилье на первичном рынке – в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах (цена квадратного метра варьируется от 117 до 163 тыс. руб.). Если не брать во внимание пригороды Петербурга, дешевое жилье на первичном рынке можно найти в Красносельском и Невском районах. Средняя цена «квадрата» здесь – 62,3 тыс. руб.
По словам заместителя генерального директора Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в минувшие полгода многие застройщики увеличивали стоимость квадратных метров за счет вывода новых объектов, стоимость жилья в которых была выше рыночной. «Некоторые компании повышали цены на 0,5-1% в месяц, а порой и чаще – в зависимости от политики застройщика и стадии готовности объекта. Чаще всего корректировались цены на самые ликвидные объекты – однокомнатные квартиры и студии», – рассказала она.
В целом за последние полгода доля дешевых объектов сократилась почти на треть. По сведениям Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости», в настоящее время квартиры стоимостью менее 50 тыс. руб. за «метр» можно найти лишь в 1,9% возводимых домов Петербурга. В 10% новостроек диапазон цены варьируется от 50 до 60 тыс. руб. за «квадрат». Но чаще всего предлагают купить жилье от 60 до 90 тыс. руб. за кв. м (68% всего объема предложения новостроек).
Закадовый синдром
По словам главного аналитика Группы компаний «Бюллетень Недвижимости» Сергея Бобашева, все большая часть предложения концентрируется в пригородных районах Петербурга и в Ленобласти. «Рынок развивается по московскому сценарию – в районах сложившейся застройки столицы сейчас возводят разве что дома класса «комфорт» и «бизнес», а также элитное жилье. Дешевые «метры» строят исключительно за пределами МКАДа и в ближайшем Подмосковье», – говорит аналитик.
В дальнейшем, как ожидают эксперты, объем предложения таких объектов будет лишь расти. «Уже сейчас в ближайших пригородах обещают построить 130 жилых комплексов, площадь каждого из которых превышает 100 тыс. кв. м. В совокупности эти проекты дадут 65,4 млн «квадратов» жилья. Около 18% из них находятся на территории Ленинградской области. В административных границах Петербурга реализуют 98 проектов. Таким образом, доля пригородного жилья составит почти 30% от всех запланированных к реализации новостроек», – заявляет Ольга Трошева.
Спрос также перетекает в пригороды – эксперты говорят, что уже почти 20% граждан предпочитают приобретать жилье на территории Ленобласти. Хотя еще год назад число желающих жить в 47-м регионе не превышало 16% от всех покупателей квартир на первичном рынке. Тенденция вполне закономерна – сейчас застройщики осваивают Кудрово, Мурино, район Новое Девяткино и другие областные территории. При том что проекты на этих землях имеют весьма ощутимые конкурентные преимущества.
Как утверждает Вера Сережина, покупателей привлекает относительно невысокая цена «закадового» жилья, а также – желание многих петербуржцев жить на природе.
Более того, многие проекты «закадья» привлекают граждан тем, что застройщики организуют полноценную среду обитания для будущих жильцов. Благодаря чему жизнь в области может оказаться даже более комфортной, нежели в районах сложившейся застройки Петербурга.
Тем не менее на сегодняшний день почти 50% всего предложения строящегося жилья сконцентрировано в трех районах Петербурга – Выборгском (1,1 млн кв. м), Приморском (1,1 млн кв. м) и Невском (765 тыс. кв. м). Всего же в продаже находится свыше 4,8 млн кв. м строящегося жилья на разных стадиях готовности.
При этом в настоящее время почти 50% строящихся квартир продаются в проектах комплексного освоения территорий. По данным холдинга RBI, за минувшие полгода в продажу было выведено 716,8 тыс. кв. м нового жилья, из которых 332,3 тыс. «квадратов» приходится на проекты КОТ. В то время как еще в 2010-м году их доля в общем количестве возводимого жилья не превышала 30%.
Структура предложения за последние полгода почти не изменилась: свыше 60% новостроек Петербурга – это жилье эконом-класса. Доля комфорт-класса остается на уровне 32,4%, строящиеся дома бизнес-класса составляют 6,9% от всего рынка.
На рынке новостроек по-прежнему преобладают студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры (73,7% рынка), трехкомнатные составляют в среднем 23,8% всего объема предложения. Многокомнатные (от четырех комнат) составляют 2,5% от общего объема квартир в строящихся домах.
«По итогам первого полугодия спрос на рынке строящейся недвижимости показал хорошую динамику – покупатели приобретали все сегменты жилья и во всех стадиях строительства, в том числе – и на котловане», – говорит Павел Андреев.
Неизбежный рост
По данным Петростата, с января по май этого года в Петербурге ввели в эксплуатацию 422,3 тыс. кв. м жилья – чуть ли не наполовину меньше, чем в тот же период 2011-го.
Тем не менее власти уверяют, что слухи о снижении объемов ввода безосновательны и что до конца года в эксплуатацию сдадут 2,7 млн кв. м жилья.
Постепенно растет спрос. Впервые за несколько лет покупатели проявляют активность даже летом – хотя в последние пять-шесть лет период отпусков был «мертвым сезоном» для отделов продаж строительных компаний и агентств, реализующих квартиры на первичном рынке. Этой тенденции во многом способствует увеличение объемов выдаваемых в Петербурге кредитов на покупку жилья. К тому же за последние полгода увеличилось число тех, кто покупает недвижимость с целью вложения средств, – до 10% строящегося жилья приобретают исключительно в качестве инвестиций. Впрочем, на фоне нынешних ставок по банковским депозитам (11-11,5%), выгода от вложения денег в недвижимость весьма сомнительна.
По мнению директора по маркетингу и продажам компании «Лидер Групп» Виталия Виноградова, рост цен и увеличение спроса на строящуюся недвижимость стали следствием того, что в 2009 и 2010 годах новые проекты на рынке практически не появлялись. Что, в свою очередь, привело к сокращению объемов строительства и ввода нового жилья.
Масла в огонь добавляет тот факт, что в Петербурге отсутствует внятная концепция развития градостроительной сферы. «Рынок находится на распутье: неясно, какие проекты жилищного строительства выйдут на продажу в ближайшей перспективе. Строительство многих заявленных ранее объектов так и не началось», – утверждает Сергей Бобашев. Тем не менее пока большинство экспертов не прогнозируют большого роста цен.
Специалисты говорят, что по итогам 2012 года «первичка» будет расти в пределах инфляции. «Предпосылок увеличения цены квадратного метра я не вижу: стоимость недвижимости на первичном рынке постепенно растет, банки поднимают ставки по ипотечным кредитам. В такой ситуации не приходится ожидать активизации спроса, который, в свою очередь, мог бы спровоцировать рост цен», – резюмировал Сергей Бобашев.
Впрочем, есть и более пессимистичные прогнозы: если объемы возводимого жилья значительно сократятся, квадратный метр может подрасти на 15-20%.
